부동산 증여세 계산 및 증여세 면제한도 알아보기

 

부동산 증여세 계산은 복잡해 보일 수 있지만, 몇 가지 기본적인 원칙을 이해하면 쉽게 접근할 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 증여세를 계산하는 방법과 증여세 면제한도, 절세 전략에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

부동산 증여세 계산

부동산 증여세 계산의 첫 단계는 부동산의 시가 평가입니다. 이는 증여일로부터 최근 6개월간의 부동산 매매가격을 기준으로 합니다. 예를 들어, 양천구 목동에 위치한 아파트의 경우, 최근 6개월간의 평균 거래금액을 기반으로 증여재산가액을 산정합니다.

 

• 아파트 시가 평가: 아파트의 시가를 평가하는 것이 첫 단계입니다. 증여일로부터 6개월 전부터 3개월 후 사이에 아파트가 매매된 경우 그 매매가격을 시가로 볼 수 있습니다. 또한, 위치나 면적이 유사한 아파트의 매매 사례가 있다면 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다​​.
• 증여세 면제한도 적용: 부모가 성인 자녀에게 증여하는 경우, 10년간 5000만원까지의 증여는 면제됩니다. 이 면제 한도는 증여세 과세표준에서 공제합니다​​.
• 과세표준 계산: 증여 아파트의 시가에서 증여세 면제한도를 공제한 금액이 과세표준이 됩니다.

• 세율 적용 및 누진공제 계산: 적용되는 증여세율을 과세표준에 곱합니다. 이때, 과세표준 구간에 따라 구간별 누진공제액이 적용됩니다. 누진공제는 고액 증여에 대해 상대적으로 높은 세율이 적용되는 것을 완화해주는 역할을 합니다​​​​.
• 최종 부동산 증여세 계산: 적용된 증여세율과 누진공제를 적용하여 최종 부동산 증여세 계산을 합니다.
• 국세청 홈택스 이용: 국세청 홈택스에서 제공하는 증여세 계산기를 이용하면 자동으로 부동산 증여세 계산을 할 수 있습니다. 이는 복잡한 계산 과정을 간소화해주며, 사용자는 증여일자, 증여자와의 관계, 증여 재산의 종류와 가액 등 기본적인 정보만 입력하면 됩니다​​.

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국세청 홈택스

 

증여세 면제한도와 세율

• 가족 관계별 면제한도: 가족 간 증여세 면제 한도는 다양합니다. 예를 들어, 미성년 자녀에게는 2천만원까지, 부모에게는 5천만원까지 면제됩니다. 반면, 배우자 간 증여는 최대 6억원까지 면제받을 수 있습니다.
• 세대를 건너뛴 증여: 세대를 건너뛴 증여의 경우 할증과세가 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 할머니가 손녀에게 증여하는 경우 할증과세가 부과될 수 있습니다.
• 증여세율: 부동산의 가치와 증여자와의 관계에 따라 증여세율이 달라집니다. 예를 들어, 3억원짜리 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 증여재산에서 5천만원의 공제를 받은 후 적용되는 과세표준에 따라 세율이 계산됩니다.

 

부동산 절세 전략

• 유사매매사례가액 활용: 아파트의 시가 평가 시, 유사한 매매 사례가 있는 경우 이를 활용하는 것이 좋습니다.
• 부담부증여: 증여할 아파트에 대해 전세 세입자가 있거나 담보대출이 있는 경우, 이를 채무액으로 잡아서 증여재산가액에서 제외할 수 있습니다. 이는 증여세를 절감하는 방법 중 하나입니다.

 

주의사항

• 시가와 실제 거래가의 차액: 부모가 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 매각할 경우, 시가와 실제 거래가의 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
• 무상으로 주택 거주: 부모 소유의 주택에 자녀가 무상으로 거주하는 경우에도 증여세가 과세될 수 있습니다.

 

 

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